ARTIGO: O Provimento 169/2024 do CNJ e as divergências acerca do condomínio protoedilício e condomínio edilício

 

O Provimento CNJ 169 datado de 27 de maio de 2024, trouxe alterações ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), instituído pelo Provimento n. 149, de 30 de agosto de 2023.

Drª Debora de Castro da Rocha

A mudança proposta pelo novo Provimento consiste na disposição sobre o registro único da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais, em resposta às divergências existentes na interpretação do § 15 do art. 32 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que levantava dúvidas sobre a necessidade de um registro futuro da instituição do condomínio edilício em razão de um registro anterior da incorporação.

O novo provimento esclarece que o registro da incorporação imobiliária cria um condomínio de frações ideais, também chamado de condomínio protoedilício, que possui um regime jurídico próprio e não se confunde com o condomínio edilício, além disso, reforça que o registro da instituição do condomínio edilício não foi afastado por lei.

Isso porque, o que chamamos de condomínio protoedilício se refere a uma condição condominial especial e temporária que preenche o intervalo entre o registro da incorporação imobiliária e a eventual instituição do condomínio edilício.

Observa-se, portanto, que o registro único da incorporação e a instituição do condomínio especial sobre frações ideais são duas etapas distintas no processo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário.

Com a formalização do registro da incorporação imobiliária, surge o condomínio protoedilício. Este termo é referenciado no § 15 do art. 32 da lei 4.591/1964 e descreve a situação inicial de um empreendimento imobiliário, onde as unidades ainda não foram individualizadas.

O condomínio edilício, por outro lado, só passa a existir com o registro formal de sua instituição. Este processo é regido pelo art. 1.331 do Código Civil, art. 7º da lei 4.591/1964, e art. 167, I, "17", da Lei de Registros Públicos (LRP).

Diante disso, se mostra tecnicamente incorreto e inadequado confundir ou misturar essas duas modalidades de condomínio, isso porque, além da distinção disposta na legislação, existem diferenças fundamentais e funcionais entre as duas modalidades de condomínio que impedem a unificação normativa.

O Registro da Incorporação é a primeira etapa, quando o empreendedor ou construtor registra o projeto do empreendimento imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis como uma garantia para os futuros compradores, pois assegura que o empreendedor tem a propriedade do terreno e a autorização para construir o empreendimento conforme o projeto aprovado. Por outro lado, o registro formal da instituição do condomínio edilício só pode ocorrer após a averbação da construção.

Conclusivamente, a principal diferença entre essas duas etapas é que o registro da incorporação com a instituição do condomínio protoedilício ocorre antes da construção e está mais relacionado à aprovação do projeto do empreendimento, enquanto a instituição do condomínio edilício ocorre após a construção e está relacionada à formalização da divisão do empreendimento entre os proprietários.

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Foto: Cla Ribeiro.