A legislação e a jurisprudência que tratam da incorporação imobiliária, em conjunto com os direitos do consumidor, foram estabelecidas para proteger os adquirentes dos riscos inerentes à aquisição de imóveis ainda não construídos.
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| Drª Debora de Castro da Rocha |
Tal estrutura jurídica inclui disposições que detalham as
obrigações dos incorporadores e construtores em favor dos consumidores,
estipulando que os inadimplementos contratuais, especialmente em relação aos
prazos de entrega dos imóveis, ensejam indenização à parte afetada.
Por este viés, se uma construtora atrasar a entrega do
imóvel além da data acordada, ela acaba sendo responsabilizada por compensar o
adquirente pelos lucros cessantes e danos materiais, isso é vital para
assegurar que os consumidores estejam protegidos contra riscos e possíveis
perdas financeiras que podem resultar de atrasos na construção e entrega de
imóveis na planta.
Em caso recente de atraso na entrega de um imóvel na planta,
o juiz Flávio Augusto Martins Leite, do 2º JEC de Brasília, condenou uma
construtora a indenizar um consumidor pelo atraso na entrega de um imóvel
(Processo: 0703428-89.2024.8.07.0016).
O magistrado, em sua decisão, deu ênfase ao fato de que o
descumprimento contratual, que neste caso se manifestou como um atraso na
entrega do imóvel que foi comprado na planta, dá direito à indenização por
lucros cessantes e danos materiais pelo pagamento dos juros de obra.
O cálculo da indenização levou em consideração o valor pago
em juros pelo comprador sobre o capital investido no imóvel, a perda de lucro
estimada resultante do atraso na posse do imóvel, que poderia ter sido usado
para habitação pessoal ou para aluguel e quaisquer danos materiais adicionais
incorridos pelo comprador como resultado direto do atraso.
Lucros cessantes são uma forma de compensação financeira que
se refere ao que a parte prejudicada poderia ter ganho se o contrato tivesse
sido cumprido conforme o acordado. No contexto de imóveis, isso é
particularmente relevante, pois um imóvel tem o potencial de gerar renda de
várias maneiras.
Por exemplo, se o imóvel estivesse disponível para ocupação
no prazo acordado, a proprietária poderia alugá-lo e, por via de consequência,
gerar renda com a locação. Alternativamente, se a proprietária pretendesse
ocupar o imóvel, ela poderia ter economizado em despesas com moradia.
Portanto, o atraso na entrega do imóvel não apenas causou
inconveniência à proprietária, mas também resultou em perda de oportunidades
financeiras. Essa perda consiste naquilo que o juiz referiu como “lucros
cessantes”, razão pela qual a construtora foi condenada a pagar a indenização
correspondente.
Situações como esta servem como um lembrete importante para
as incorporadoras e construtoras sobre a importância de cumprir os prazos de
entrega acordados e as consequências financeiras significativas que podem
resultar de atrasos, a fim de que também não experimentem prejuízos.
A decisão baseia-se no princípio legal do pacta sunt
servanda, ou seja, os termos contratuais devem ser cumpridos, e qualquer
descumprimento sem justificativa válida pode resultar em indenização em favor
da parte prejudicada, no caso concreto, o consumidor.
Considerando esse cenário, se mostra indispensável que
diante da possibilidade de atraso, seja adotada postura ativa pelos
incorporadores e construtores visando justificar a ocorrência, para que sejam
evitados prejuízos para todas as partes envolvidas no negócio jurídico.
debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Cla Ribeiro.
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