Muito se discute atualmente, principalmente no âmbito das relações
consumeristas sobre o prazo de tolerância de 180 dias e sua legalidade nos
atrasos da entrega da obra. Todavia, pouco se fala de um outro prazo também de
180 dias, para a hipótese de um incorporador decidir reconsiderar sua decisão
de seguir em frente com um projeto regido pela Lei de Incorporações, com base
no “prazo de carência” ou “período de denúncia” constante no artigo 34 da Lei
4.591/64.
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| Drª Debora de Castro da Rocha |
O prazo de carência é o tempo que o incorporador imobiliário tem
para desistir licitamente do empreendimento imobiliário,
que pode ocorrer em até 180 dias a partir do registro
da incorporação, isso porque, para iniciar uma incorporação imobiliária são
realizados estudos aprofundados sobre a viabilidade, tanto técnica quanto econômica do projeto, com o cálculo do empreendimento e o
valor geral de vendas do projeto.
Diante disso, é fundamental que a análise das questões jurídicas,
comerciais e contratuais em todas as fases do projeto sejam muito bem elaboradas
para o sucesso do empreendimento, sendo, portanto, lícito ao incorporador
imobiliário estipular um prazo para desistência da construção, conforme artigo
34 da Lei 4.591/64, denominado pelo legislador como de prazo
de carência.
O prazo de carência a partir do registro do memorial de
incorporação se dá em virtude do termo final de validade deste registro para
formalizar a alienação ou oneração de alguma unidade autônoma; a contratação de
financiamento para a construção e o início da obra. Findo o prazo, o
incorporador não poderá mais negociar as unidades autônomas ou deverá revalidar
as certidões apresentadas, o prazo tem como objetivo a desistência ou
prosseguimento do projeto de incorporação.
Este período é um marco que permite aos incorporadores um prazo
razoável para avaliar a viabilidade da incorporação e seu alinhamento com os
seus objetivos econômicos. Durante este período, os incorporadores têm a opção
de “denunciar” ou, didaticamente falando, “desistir” do empreendimento,
formalizando sua decisão no cartório de Registro de Imóveis.
A decisão de denunciar uma incorporação não é apenas uma
formalidade administrativa, mas um procedimento que efetivamente anula a
incorporação, alterando assim as obrigações contratuais e as expectativas de
todas as partes envolvidas, devendo ser formalizado o registro da decisão de
denúncia no mesmo Cartório onde foi inicialmente registrada a incorporação.
O período de carência/denúncia na incorporação imobiliária serve
como uma forma de proteção para os incorporadores, facultando-lhes a
oportunidade de reconsiderar e desistir de um empreendimento mesmo após o seu
registro.
Este marco temporal proporciona um procedimento estruturado para
que os incorporadores formalizem sua decisão de prosseguimento ou não do
empreendimento perante o Registro de Imóveis, garantindo clareza e
transparência para a incorporação imobiliária.
Todavia, há que se considerar que as implicações da denúncia se
estendem a todas as partes envolvidas na incorporação, o que ressalta a
importância de uma análise minuciosa e de termos contratuais muito bem
explicitados nas transações comerciais formalizadas durante o período.
O período de carência sublinha a importância de
proteção dos interesses e direitos dos incorporadores
no cenário dinâmico das incorporações imobiliárias. Isso porque para o
incorporador, a denúncia pode ser uma decisão estratégica para mitigar riscos
ou redirecionar recursos para empreendimentos mais viáveis. Diante disso, há
que se garantir que todos os instrumentos jurídicos relacionados à
incorporação, de forma transparente, detalhem as condições contratuais a partir
de possíveis repercussões jurídicas e financeiras de uma eventual desistência
perante os envolvidos.
Por
fim, se for tomada a decisão de denúncia, é
fundamental que o incorporador a faça dentro
do prazo estipulado de 180 dias. Atrasar a decisão ou ação para além deste
prazo pode resultar na perda do direito de desistência, o que poderá acarretar
graves consequências jurídicas e financeiras para o empreendedor e demais
interessados.
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