Hoje vamos entender os impactos da falta do registro do contrato de Alienação Fiduciária de Imóveis, conforme decisão recente da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ - EREsp nº 1866844 / SP (2020/0062570-8), na qual se esclareceu uma questão importante sobre o instituto da alienação fiduciária de imóveis.
 |
| Drª Debora de Castro da Rocha. |
O Tribunal decidiu que, embora o registro do contrato no
registro de imóveis competente seja essencial para a constituição da
propriedade fiduciária de um imóvel, conforme estabelecido no artigo 23 da Lei
9.514/97, a falta desse registro não invalida os termos acordados entre as
partes contratantes.
Isso significa que, mesmo na ausência de registro, os termos
do contrato, incluindo a cláusula que permite a alienação extrajudicial do
imóvel em caso de inadimplência, permanecem válidos e eficazes, reforçando a
segurança jurídica dos contratos imobiliários e esclarecendo os direitos e
obrigações dos contratantes em casos de inadimplência e rescisão, ainda que
ausente o registro do contrato.
No caso em questão, os compradores do imóvel ajuizaram uma
demanda buscando a rescisão do contrato de compra e venda, requerendo a
devolução dos valores que haviam adimplido até então. O Tribunal de Justiça de
São Paulo (TJ/SP) decidiu a favor dos compradores, mantendo a sentença que
reconhecia a procedência da ação, baseando-se na desistência imotivada dos
compradores com a retenção de parte dos valores pagos.
O Tribunal aplicou a Súmula 543 do Superior Tribunal de
Justiça (STJ), que permite a rescisão do contrato e a devolução dos valores
pagos pelo comprador em caso de desistência, em detrimento do procedimento
previsto na Lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóveis, uma vez
que foi considerada a falta de registro da alienação fiduciária.
Posteriormente, a 3ª turma do STJ manteve o entendimento do
TJ/SP. Isso significa que a decisão do Tribunal inferior foi confirmada,
reforçando a validade da Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.”
Em conclusão, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, cujo
voto foi predominante no julgamento, esclareceu que, embora o registro do
contrato não seja essencial para validar o contrato de alienação fiduciária
entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, é indispensável para a
alienação extrajudicial do imóvel.
Isso ocorre porque a constituição do devedor em mora e a sua
eventual purgação são processadas perante o oficial de registro de imóveis,
conforme estabelecido no artigo 26 da Lei 9.514/97.
O ministro citou precedentes do Tribunal que reconhecem a
validade da hipoteca entre as partes contratantes e a legitimidade do
compromissário comprador para a oposição de embargos de terceiro, mesmo sem
registro, ressaltando que o reconhecimento beneficia ambas as partes, pois uma
vez constituída a propriedade fiduciária, o credor perde o direito de dispor
livremente do bem. Nesse caso, apenas se o devedor estiver inadimplente, e após
a consolidação da propriedade, o credor poderá alienar o bem, respeitando o
procedimento do artigo 26 da Lei 9.514/97.
Cueva enfatizou que o registro é imprescindível para a
alienação extrajudicial do imóvel, no entanto, tal exigência não dá ao devedor
o direito de rescindir o contrato por meio diferente do previsto contratualmente,
independentemente de quem tenha a obrigação de registrar o contrato, observando
que o credor fiduciário sempre poderá solicitar o procedimento de registro ao
cartório antes de iniciar a alienação extrajudicial.
E-mail: debora@dcradvocacia.com.br
Nenhum comentário:
Postar um comentário
Obrigada,por nos deixar sua opinião.