No artigo desta semana, analisaremos temática envolvendo a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida condominial e os seus impactos para as partes envolvidas, quando mais uma vez, mergulharemos no complexo mundo do Direito Imobiliário e, especificamente, da alienação fiduciária.
 |
| Draª Debora de Castro da Rocha. |
No Recurso Especial nº 2.059.278 - SC (2022/0086988-5), o
Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria de votos, que é
possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívida
condominial. O caso julgado pelo STJ envolveu um condomínio que ajuizou ação de
cobrança contra um condômino inadimplente. O condômino havia adquirido o imóvel
através de alienação fiduciária.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) negou a penhora
do imóvel, sob o argumento de que o bem não integrava o patrimônio do
condômino, mas sim do credor fiduciário. O STJ, no entanto, reformou o acórdão
do TJSC, sob o argumento do relator do caso, ministro Marco Buzzi, de que a
dívida condominial tem natureza propter rem, ou seja, acompanha o imóvel
independentemente de quem seja o proprietário.
A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de
propriedade sobre a coisa, razão pela qual se sobreleva ao direito de qualquer
proprietário, inclusive do credor fiduciário, afirmou o ministro. Segundo o
relator, a penhora do imóvel alienado fiduciariamente é possível, mas o
condomínio exequente deve promover a citação do credor fiduciário, além do
devedor fiduciante.
Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se
sub-roga nos direitos do exequente e tem direito de regresso contra o condômino
executado, o devedor fiduciante, explicou o ministro. O voto do relator foi
seguido pela maioria dos ministros da Quarta Turma do STJ.
Diante da decisão, estabeleceu-se que segundo a Quarta Turma
do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é possível a penhora de imóvel
financiado com alienação fiduciária na execução de cotas condominiais. A
decisão, por maioria de votos, representa uma mudança em relação à jurisprudência
adotada até o momento pelo STJ.
O entendimento da Quarta Turma se sustenta no sentido de que
a natureza propter rem da dívida condominial, que se vincula diretamente ao
direito de propriedade sobre a coisa, se sobrepõe ao direito de qualquer titular
de direito sobre o bem, inclusive do credor fiduciário. Isso significa dizer
que, mesmo não sendo o devedor fiduciante o proprietário pleno do imóvel, ele
ainda é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, de modo que, não
havendo o pagamento, o condomínio poderá penhorar o imóvel para saldar a
dívida.
Para o ministro Raul Araújo, cujo voto prevaleceu no
julgamento, a interpretação que anteriormente estava sendo atribuída a
situações semelhantes é "equivocada e sem apoio em boa lógica
jurídica". Ele argumentou que a penhora do imóvel não prejudica o credor
fiduciário, pois ele pode, posteriormente, ajuizar ação de regresso contra o
devedor fiduciante para recuperar o valor pago.
A decisão do STJ facilita o exercício do direito de cobrança
de cotas condominiais por parte dos condomínios, garantindo desta forma um
mecanismo eficaz para cobrança de devedores inadimplentes. A penhora do imóvel
é uma medida que pode ser eficaz para estimular o pagamento, pois os devedores
terão ciência de que se não pagarem, poderão perder o imóvel.
Por fim, a decisão reforça a natureza propter rem da dívida
condominial que recai sobre o imóvel, independentemente de quem seja o
proprietário, tornando-se imperioso o pagamento da dívida ainda que se trate de
alienação fiduciária.
E-mail: debora@dcradvocacia.com.br
Foto: Cla Ribeiro.
Nenhum comentário:
Postar um comentário
Obrigada,por nos deixar sua opinião.